2/2017 Juan Carlos Cuestas, Merike Kukk. Eluasemehindade ja eluasemelaenu vastastikune asümmeetriline mõju Eestis

Eesti Panga Toimetised 2/2017
Asymmetries in the interaction between housing prices and housing credit in Estonia

Eesti laenupakkumine ja -nõudlus kasvas jõuliselt 2000. aastate esimesel poolel, kui majapidamissektori laenumaht jõudis kiiresti järele teiste Euroopa riikide omale. Lääne-Euroopas on eraisikute laenuturg arenenud jõudsalt alates 1970. aastatest, kuid ka neis riikides toimus jõuline areng eelkõige 2000. aastatel. Majapidamissektori laenumahu kiire kasv on tekitanud majandusteadlaste ja poliitikakujundajate seas arutelu, kas ja kuidas mõjutavad eraisikute laenumahu muutused eluasemeturgu, sh eluasemelaenu suurust. Nii poliitikakujundajate kui ka ökonomistide huvi on stabiliseerida eluasemeturu kõikumisi, mis üldjuhul käivad samas rütmis laenuturu muutustega. Viimase 15 aasta jooksul on avaldatud palju rahvusvahelisi uurimistöid, mis selgitavad eluasemehindade mõju laenumahule arenenud maades. Kuna empiirilised tulemused laenumahu mõju kohta eluasemehindadele ei ole ühesed, uurime käesolevas töös eluasemehindade ja -laenude omavahelisi seoseid Eesti ja teiste Balti riikide näitel, kus 2000. aastatel tehti peale äkilist laenude akumulatsiooni laenumahus märkimisväärsed korrektiivid. Samuti täheldati sellel perioodil Balti riikides, Iirimaal ja Hispaanias suurimat eluasemehindade kõikumist. Uurimistöö tulemused aitavad paremini mõista laenu- ja eluasemeturu kiirete muutuste omavahelisi seoseid.

Kirjanduses on välja selgitatud mitu mehhanismi, mille kaudu eluasemehinnad võivad laenumahtu mõjutada. Peamised on jõukuse ja tagatise kanalid, mille toimimist saab selgitada majapidamiste elutsükli mudeli abil. Eluasemehinna tõus suurendab majapidamiste jõukust ja tarbimise optimeerimine viib tänu suuremale jõukusele ka suurema tarbimiseni. Selle asemel, et muuta kinnisvara likviidseks, on majapidamistel võimalik kasutada kinnisvara tagatisel laene. Kui majapidamised ühtlustavad oma pikaajalist tarbimist laenude abil, siis viib eluasemehindade tõus laenumahu suurenemiseni. Teine, nn tagatise kanal toimib siis, kui majapidamistel pole varem õnnestunud laenu saada ning nad ei ole seetõttu saanud oma pikaajalist tarbimist ühtlustada. Kinnisvarahindade tõusu korral tagatise väärtus suureneb ning sellega seoses paraneb ka majapidamiste laenuvõimekus, mis viib varasemate krediidipiirangute tõttu suurema laenamiseni.

Mehhanisme, mille kaudu laenumaht eluasemehindu mõjutab, ei ole kirjanduses nii selgelt kindlaks tehtud. Mõned autorid viitavad, et kui krediidipiirangud lõdvenevad ja laenu kättesaadavus paraneb, suureneb ka eluasemenõudlus. Laenumahu suurenemine toob sellisel juhul kaasa eluasemehinna tõusu. Teised autorid selgitavad kaudseid seoseid, kus laenupakkumise suurenemine alandab intressimäärasid ja madalamad intressimäärad tekitavad aktiivsema majandustegevuse ootuse. Kui majanduse aktiviseerimisega suureneb kinnisvara oodatav tulu, siis suureneb ka nõudlus eluasemeturul. Eluasemepakkumise elastsus määrab, kuivõrd viib suurenenud nõudlus hindade tõusuni.

Uurimistöös kasutame 2000.–2015. aasta andmeid ja struktuurse Bayesi vektorautoregressiivse (VAR) mudeli abil arvutame reaalpalgatulu, tarbija kindlustunde, uute eluasemete, eluaseme hinnaindeksi, nominaalse intressimäära, uute eluasemelaenude ja kapitali sissevoolu impulsireaktsioonifunktsioonid. Töö keskendub Eestile, kus on võimalik kasutada pikemat aegrida kui Läti ja Leedu puhul, kuid võrdluseks toome ka teiste Balti riikide tulemused.

Sarnaselt teiste uuringute tulemustega leiame, et eluasemehinnad ja -laenud mõjutavad üksteist, kusjuures hindade mõju laenudele on suurem kui laenude mõju hinnale. Lisaks mõjutavad nii eluasemelaene kui ka -hindu reaalpalgatulu ja tarbija kindlustunde muutused, kuid intressimäära mõju on ebaoluline.

Lisaks uurime eluasemelaenude ebasümmeetrilist mõju eluasemehindadele. Kuna krediiditsükkel on Eestis olnud väga muutlik, uurime, kas laenumahu suurenemise ajal toimivad samad mehhanismid mis laenumahu vähenemise ajal. Kuna krediiditingimused panevad uute eluasemelaenude kasvule ülemise piiri, kuid laenude vähenemisel alumist piiri pole, võiksime eeldada, et uute eluasemelaenude muutusel on eluasemehindadele asümmeetriline mõju. Lisaarvutused näitavad, et eluasemelaenude vähenev maht piirab eluasemehindu, kuid laenude kasvuperioodidel ei ole surve eluasemehindadele nii ilmne. Eluasemehindade mõju uutele laenudele on samuti erinev: eluasemehinna muutused mõjutavad uute laenude mahtu kasvuperioodidel, kuid langusperioodidel hinnad uute laenude mahtu ei mõjuta.

Aina rohkem empiirilist tõendusmaterjali on eelarve- ja rahapoliitika šokkide asümmeetrilise mõju kohta, mis näitab, et šokkide mõju SKP-le on tugevam majanduslanguse ajal. Sellise asümmeetria leiame ka uute eluasemelaenude ja -hindade vahel. Uurimistulemused annavad täpsemad suunised vastutsükliliste meetmete väljatöötamise vajalikkuse kohta. Tulemused kinnitavad, et vastutsüklilised poliitikameetmed on olulised krediidikriisi perioodidel, kui laenumahu muutused võimendavad eluasemehinna muutusi.    

DOI: 10.23656/25045520/22017/0140

Autori(te) kontakt: juna.carlos.cuestas [at] eestipank.ee


Toimetise autori arvamused ei pruugi ühtida Eesti Panga ametlike seisukohtadega