Ettevaatust laenubuumiga

Andres Lipstok
 

Kolmanda kvartali 10,8-protsendiline majanduskasv lubab öelda, et Eesti majandusel läheb praegu paremini kui kunagi varem. Sellist näiliselt ilusat pilti majanduse edasisest arengust pole varasematel aastatel prognoositud.

Eesti Panga novembris valminud uus prognoos lubab lähiaastateks Eestile u 7-protsendilist majanduskasvu, samuti hinnakasvu aeglustumist ja jooksevkonto defitsiidi vähenemist. 
Ettevaatega kaasnevad alati riskid, mis vähendavad prognoosi realiseerumise tõenäosust. Seekord tuleb hoolikamalt kaaluda sisemisi riske ning eriti neid, mis seostuvad laenukasvu ning kinnisvarasektori buumiga. Iga nädal leiavad ajakirjanduses kajastamist kinnisvaratehingute käibe- ja hinnarekordid, mis toovad esikaantele uudiseid uutest arendusprojektidest. Tekkinud elevus meenutab 1990. aastate lõpu meeleolu Tallinna börsil, kus sündmustest kõrvalejääja võis end tunda veidrikuna, kes ei oska süllekukkunud rahateenimisvõimalust ära kasutada.

"Kullapalavik"

Eluasemelaenude vallas valitseb pankade vahel tihe konkurents sihiga hõivata turgu üha agressiivsemate pakkumistega. See-tõttu on laenutingimused intresside, tähtaegade ja omafinantseeringu osas muutunud sama-väärseks või kohati isegi soodsamaks kui mujal Euroopa Liidus. Aktiivne eluasemelaenude pakkumine ja kampaaniad on tekitanud "kullapalaviku", kus paljud potentsiaalsed eluasemelaenu võtjad on kartuses hiljaks või ilma jääda nihutanud otsuse tegemise mõne aasta varasemaks või otsustanud võtta laenu esialgu plaanitust suuremas summas. 
Seega suureneb risk, et pangad, kes kardavad potentsiaalset klienti kaotada, võivad teha kliendi maksevõime hindamisel mööndusi või isegi valeotsuseid. Võib ka küsida: kas pangad on hakanud laenuotsustes pigem lähtuma tagatisest kui kliendi maksevõimest? 
Teisalt ei hinda kliendid rongilt mahajäämise kartuses piisavalt laenu teenindamisega seotud riske. Kuni majanduskasv püsib üle seitsme protsendi, ei pruugi võimalike valeotsuste negatiivsed tagajärjed veel avalduda. Kuid ei tohi unustada, et täna võetavatel eluasemelaenudel on keskmiselt enam kui 20-aastane tähtaeg. 
Eluasemelaenude aastakasv oli sel sügisel läbi aegade kiireim ehk 57 protsenti. Tänavu kolmandas kvartalis tõusis kinnisvarahindade aastakasv ligi 30 protsendini ning viimaste kuude arengud on seda veelgi süvendanud. Rahastamise kasvu otseseks tagajärjeks peabki olema kiire kinnisvarahindade kasv, sest vaatamata arendusprojektide rohkusele ei saa kinnisvarapakkumist hüppeliselt suurendada. Tõsi on, et elamuehitus on alles viimastel aastatel hoo sisse saanud ning meie laenukasv, nagu ka majanduskasv, peabki olema suurem kui näiteks EL-i vanades liikmesriikides.

Halva aja kogemust pole

Eluasemeturu ülehinnatus kätkeb endas riske, mida põhjustavad võimalikud valeotsused või ebaõiged ootused seniste suundumuste jätkuvuse osas. Eestis puudub kogemus, kuidas reageerivad laenuvõtjad tegelikult võimalikule majandusolukorra halvenemisele ning intresside tõusule, pidades eriti silmas laenuvõtjate väheseid sääste võr-reldes suhteliselt suurte finantskohustustega. 
Eluasemelaenu kasvu prognoosides peavad suuremad pan-gad silmas turupotentsiaali, s.t veel 50-100 000 täiendavat leibkonda. Iseenesest on positiivne, et meie eluasemeturg on omanikukeskne ning pered saavad oma kodu. Kuid Eesti elanike laenukoormus ja kinnisvara hinnatase peaks olema rohkem kooskõlas inimeste säästude ning sissetulekute kasvuga. 
Kinnisvarahinnad on viimastel aastatel kasvanud 20 protsenti aastas, kuid sissetulekud kaks korda aeglasemalt. Seega tähendab panga poole pöördumine enamikule koduostjatele ainukest võimalust oma plaanid ellu viia. Samas on ka kasvanud oht, et laenukoormuse ja tulevaste sissetulekute suhet hinnatakse ettevaatavalt ebaõigesti. Laen ja intressid tuleb ju tagasi maksta oma sissetulekutest ja seda mitte ainult tänaste madalate intresside ajal, vaid ka tulevikus, kui intressikeskkond on teine. 
Laenamine on turumajanduse normaalne osa ning eluasemelaenu võtmine saab tulevikus üha suuremale hulgale inimestele otsuseks, mida peab tegema äärmiselt läbimõeldult ja kaalutletult. Eluasemelaen tähendab paljudele inimpõlve pikkust finantskoormat. Pankadel ei ole siinjuures täita üksnes rahavahendaja, vaid ka usaldusväärse ning laenukliendi huve parimal määral arvesse võtva nõuandja roll. 
Lisaks sellele, et laenuvõtja peab ise oma võimalusi kainelt hindama, tuleb pankadel ana-lüüsida ettevõtete ja eraisikute laenuteenindamise võimet kesk-mises perspektiivis, kui on oodata intresside tõusu ja sissetulekute kasvu aeglustumist. 
Pangad on viimasel ajal keskendunud sellele, kuidas laenuraha üha suuremas hulgas ja kiiremini välja anda. Kuigi pangad tähtsustavad riskide analüüsi, võivad klientide tegelikud või-malused jääda suurte mahtude tõttu läbi uurimata ning mõned karid tähele panemata. Sellise olukorraga ei saa Eesti Pank kuidagi rahul olla.

Avaldatud: 
12.12.2005
Väljaanne: 
Eesti Päevaleht