Turumajanduse toimimise toetamine on riigilt parim kingitus kodulaenu võtjale

Märten Ross
Eesti Panga asepresident


Eesti Panga otsus nõuda 2006. aasta märtsist pankade omanike vahendite osakaalu suurendamist eluasemelaenude rahastamisel leidis vähem vastukaja kui ettepanek kaotada või vähendada eluasemelaenu intresside mahaarvamise võimalust tulumaksust. Pole üllatav, et seda viimast on ka rünnatud. Aga argumendid selle sammu toetuseks on nii tugevad, et vajavad täiendavaid selgitusi.

Alustalad

Rahal on hind nagu igal teiselgi kaubal. Laenuvõtjale väljendub hind laenu eest makstavates intressides. Kui see hind on liiga madal, siis võib inimene võtta liiga palju laenu, ega taha raha säästa. On hind liiga kõrge, läheb kõik vastupidi.

Raha hind määratletakse rahaturul, kus laenuvõtjad ja säästjad "kokku saavad". Nii nagu turumajanduses ikka. Kui turg toimib hälveteta, siis see ongi raha õige hind. Ja kui turg toimib, on riigi laialdane sekkumine alati pigem halb kui hea. Sel juhul tekitab sekkumine ebaefektiivsusele viivaid valikuid.

Kui eluasemelaenude intresside tulumaksust mahaarvamise võimalus omal ajal sisse viidi, oli palju märke, et eluasemelaenude turg hästi ei toiminud. Pankade riskilisandid neile laenudele olid kõrged, laenuvõtjaid oli vähe ja nii edasi. 90-ndate teisel poolel oli selline soodustus õigustatud, kuid täna, mil Eesti intressid on madalamad kui mitmetes teistes EL-i riikides ning laenude kättesaadavus on aegade parim, ei ole kõiki laenuvõtjaid puudutav soodustus enam aktuaalne.

Igasugune viide, et meie laenuintressid on kuidagi ebamõistlikult kõrged, ei kannata kriitikat. Seega, nii eluaseme ostmise, õpinguvajaduste rahuldamise kui ka teiste oluliste kulutuste tegemiseks võetavate laenude hind ongi praegu üleilmselt mõistlik. Ja sellise tingimuste toetamine on peamine vahend, kuidas riik saab aidata inimestel teha väga olulisi investeeringuid oma elus.

Riigi sekkumise mõju

Kui riik lubab praktiliselt kõigil eluasemelaenu võtjatel intressimaksed maksustamisest maha arvestada, siis sekkub ta turu toimimisse rängalt. Sisuliselt ei tee riik midagi muud, kui maksab maksumaksja kaukast toetust laenuvõtjatele - ja sedakaudu laenu andvatele pankadele. Lihtne loogika ütleb, et eluasemelaenu mittevõtjad kannatavad omakorda sellise ümberjaotamise all.

Täna on praktikas võimalik, et eluasemelaenu võtja peab raha laenamise eest isegi vähem maksma, kui sama koguse raha panka viinud säästja sellelt tulu saab. Seega võib lisada, et sellise riigisoodustuse maksab vähemalt kaudselt kinni ka säästja.

Kuid see pole ainus ja peamine häda taolise soodustusega. See tähendab ka, et kuivõrd raha on laenuvõtjale liiga odav, laenavad inimesed eluasemelaenu soetamiseks rohkem kui majanduse hälveteta toimimine neile soovitaks. Sellise olukorra peegelpildiks on, et inimene säästab oma elu olulisteks sammudeks vähem raha kui peaks.

Kõigele lisaks aitavad soodustused kaasa kinnisvarahindade tõusule, mis vähendab uute maja- või korteriomanike väljavaateid sobiva elamise leidmiseks. Kannatavad eelkõige need, kes peavad mõistlikuks soetada taskukohasemat ja odavamat eluaset ning rahastada ostu lisaks laenurahale ka säästude või jooksvate tulude abil. Kannatavad ka need, kes laenu võtta hetkel ei soovigi ehk enamasti vähemkindlustatud elanikkond. Kaudsemalt kannatavad need, kes tulevikus seda koormat maksude tõstmise kaudu kandma peavad. Tasuta lõunat sellise riigipoolse soodustusega ei kaasne!

Keda siiski toetada?

Erinevalt näiteks toimetulekutoetusest on eluasemelaenu intresside tulumaksust mahaarvamise omapäraks, et seda soodustust saavad praktiliselt kõik, kellele pangad laenu annavad. Kas aga kõik eluasemelaenude võtjad on see sihtgrupp, kes peab saama riigi poolt ca 200 miljonit krooni toetust aastas? Just nii palju tagastati 2004. aastal riigieelarvest tulumaksu eluasemelaenude intresside arvelt. Sama mõõdupuuga toetatakse neid, kes tõepoolest vajaksid soodustust, kui ka neid, kes ise peaksid meie majandust üleval hoidma.

Teine iseärasus, miks see soodustus on nii populaarne, tuleneb faktist, et täna on intressid madalad ja veel mõni aeg tagasi oli ka laenuvõtjaid veel suhteliselt vähe. Seega tundus see soodustus riigi jaoks odav olevat. Kuid kui laenuintressid tõusevad (mida nad kindlasti teevad) ja laenuvõtjate arv suureneb (mis on tänane suundumus), siis muutub ka see koorem riigieelarvele käegakatsutavaks. Ja siis tekib otseselt küsimus, kas meil on mõistlik toetada endaga hästi toimetulevaid tippspetsialiste oma elamulaenu soetamisel või pigem toetada koolisüsteemi vähemarenenud piirkondades? Ja siis see polegi enam justkui nii mõistlik soodustus!

Miks see on ohtlik majandusele?

Selline soodustus inimeste liiga suurt laenukoormust ning kinnisvarahindade suhteliselt kõrgemat taset, kui oleks turumajandusele loomupärane. Miks see on ohtlik meile kõigile?

Peamiselt on kaks põhjust. Esiteks kärbib inimeste liiga kõrge laenukoormus nende paindlikkust toime tulla tagasilöökidega majanduses. Kui palgakasv aeglustub ja selle mõjul laenude tagatiseks olevate varade hinnakasv pidurdub, satuvad perede eelarved suurema surve alla kui vaja. On igati alust arvata, et täna lahkelt laenu pakkuvad pangadki muutuvad siis ootamatult kitsiks. Tulemuseks on, et majanduse aeglustumine tuleb järsem ning valusam kui vaja ning võib tekitada näiteks suuremat tööpuudust.

Teiseks, kui kinnisvara hinnad kasvavad kiiresti, tõmbab see ühiskonna ülejäänud olulistest valdkondadest ressursse ära. Sealjuures ka näiteks eksporti tootvatelt tegevusaladelt. Järelikult: kuigi eluasemete arendamine on hädatarvilik majanduse edendamiseks, siis liigne kalduvus kinnisvaraarendamisse lõikab rikkuse pikaajaliselt kasvult hoogu maha.

Kuna täna majandus kasvab kiiresti, tunduvad need ohud olevat kaugel. Kuid kui majandus aeglustub, siis mida suuremaks need ohud on kasvanud, seda tugevamini tunneme kõik võimalikke tulevasi negatiivseid tagajärgi. Ja seda siis ka sotsiaalpoliitika poolel.

Sellest aru saamiseks pole vaja minna kaugele. Näiteks põhjanaabrid on selle tee ammu läbinud. Ja sotsiaalsed probleemid seoses sellega, et inimesed üleliia laenu võtsid, olid üsna traagilised. Täna tunnistatakse ühiselt, et intresside tulumaksuvabastusel oli probleemides oma kindel roll mängida. Hea sõnaga ei mäleta põhjanaabrite hulgas seda majanduspoliitilist sammu küll enam keegi.

Riik peaks soodustama eluasemete soetamist, kuid selle eesmärgi täitmiseks on eelkõige vaja toetada majanduse stabiilsust ja turukonkurentsi. Kuivõrd inimesed maksavad kodulaenusid kindlasti väga kohusetundlikult, on ja jäävad need laenud odavamaks kui ehk vähem läbimõeldud tarbimislaenud. Pole enam mingit majanduspoliitilist põhjust, miks riik peaks seda toetama veel riigieelarveliste soodustustega.

Õigustatud ootused?

Lõpuks jääb veel huvitav väide, et sellise riigipoolse soodustuse kaotamine rikuks kellegi õigustatud ootusi. Sellised väited pole lihtsalt mitte arusaamatud, vaid koguni murettekitavad.

Kes ja kus on neid ootusi tekitanud? Kes ja kus on väitnud, et eluasemelaenude intresside tulumaksusoodustus on igavene? Tulumaksuseaduses tehtud soodustusi on aegade jooksul muudetud korduvalt. Mõnda tõstetud, mõnda vähendatud. Isegi kõne all olevat soodustust on korra juba vähendatud.

Või kas midagi sellist on viidatud laenulepingutes? Ei ole! Oletatavasti on inimesed kestvast soodustusest teadlikuks saanud eelkõige pankade mesimagusa müügitegevuse tõttu. Kui nii, siis tuleks pangad eksitava reklaami eest tõsiselt vastutusele võtta.

Õigustatud ootuse väite paikapidamatus selles kontekstis tuleb kõige ilmekamalt esile muidugi olukordades, kus riik riigirahanduse tervise nimel näiteks mingit maksu peab tõstma. Kui riik suurendab käibemaksu, kas see on kõigi meie ootuste rikkumine, kes on arvanud, et ta võib täna raha säästa selleks, et homme midagi osta? Oleks ma teadnud, et käibemaks tõuseb, oleksin oma kulud juba sellel aastal teinud! Ning need investeeringud võivad olla üsna pikaajalised. On ju ilmne, et sellise väite peale vaid patsutatakse rahustavalt õlale.

Tegelikult võib ju ka vastupidi väita: kui see samm pidurdaks kinnisvarahinna röögatud kasvu kasvõi natukene ja riik ei astu seda, on rikutud paljude, eelkõige vähemkindlustatud elanikkonna osa õigustatud ootusi. Sest riik ei taga neile efektiivse ja loomupäraselt toimiva turu kaudu võimalust leida kasvõi see esialgne eluase. Vaid suisa meelitab võlaorjusse viskumist.

Ja põhiseaduslik õigustatud ootus on kõigil meil, et riik hoolitseb majanduse tasakaaluka ja rahasüsteemi hälveteta toimimise eest. Kui riigijuhtimise valikud viivad olukorrani, kus laenu on odavam võtta, kui raha säästa, siis see on murettekitav. Kas keegi tõsimeeli väidab, et sellise ebanormaalse olukorra kõrvaldamiseks pole valitsusel ja riigikogul võimalik midagi ette võtta?

Olgem ausad, kui selle soodustuse vähendamine või kaotamine oleks õigustatud ootuse rikkumine, siis võib valitsus ja riigikogu minna järgmiseks 30 aastaks puhkusele. Peab aru saama, et igasugune riigi majanduspoliitiline valik muudab kellegi varasemaid pikaajalisi ja väga olulisi plaane. Seega, pea igasugune majandus- või sotsiaalpoliitiline valik kipub olema kellegi ootuste vastu.

Kokkuvõttes: aeg on küps, et vähendada riigi sekkumist eluasemelaenu turule ja mõelda targemate ja odavamate vahendite peale, kuidas abivajajaid toetada. Muidugi ei ole see ainus murelaps tänasel tormakal laenuturul. Kuid tark ongi autot parandada jooksvalt ja mitte siis, kui kolvid on ülekuumenemisest kinni kiilunud.

Avaldatud: 
21.12.2005
Väljaanne: 
Äripäev