1/2021 Juan Carlos Cuestas, Merike Kukk, Natalia Levenko. Eluasemehindade tasakaalustamatus ja majanduskasv Euroopas

Eesti Panga Toimetised 1/2021
House price misalignments and economic growth in Europe

Eluasemehinnad on viimastel aastakümnetel mitmes Euroopa riigis teinud läbi suuri kõikumisi ja teaduskirjandusest on laialdaselt teada, et eluasemehindade tõusudel ja langustel on olnud majandustsüklites oluline roll. Näiteks 2008.–2009. aset leidnud eluasemehindade langus süvendas majandussurutist veelgi.

Seetõttu on nii teadlastele kui ka poliitikategijatele saanud ülioluliseks eluasemehindade arengu jälgimine ning hindade pikaajalise liikumise eristamine lühiajalistest kõikumistest. Käesolevas uurimistöös analüüsime eluasemehindade pikaajalist kasvu põhjustavaid tegureid ja uurime lähemalt eluasemehindade tasakaalustamatust Euroopa riikides. Olulise uurimisküsimusena tõstatame tasakaalustamatuse mõju majandusele.

Eluasemehindade tasakaalustamatus avaldab majandusele mõju mitmel moel. Esiteks võib hindade tasakaalustamatus jõuda majandusse ja võimendada majandustsükleid majapidamiste tarbimise kaudu, mis on mõjutatud majapidamiste varade või tagatise kasvust. Lisaks mõjutab kinnisvaraturu olukord ehitussektorit, sest tõusvad kinnisvarahinnad meelitavad rohkem investeeringuid ehitussektorisse. Peale selle võib hindade tasakaalustamatus mõjutada pangandussektori kahjumeid ja selle tagajärjed võivad jõuda majandusse.

Käesolevas uurimistöös hindame eluasemete üle- või alahinnatust kui kõrvalekallet mudelväärtusest, mille saame eluasemehindade pikaajalisest võrrandist, mis põhineb hindu määravatel põhiteguritel. Eluasemehindade muutumise kolme põhiteguritena käsitleme majapidamiste sissetulekut, mida mõõdame töötajate reaalse hüvitisega, reaalset intressimäära ja eluruumide arvu tuhande elaniku kohta. Hindame hindade tasakaalustamatust 20 Euroopa riigis, kasutades andmeid ajavahemikust 1. kvartal 2005 kuni 4. kvartal 2018.

Leiame, et nõudlusepoolne tegurina on sissetulek eluaseme mudelväärtuse muutumise peamine tegur, s.t sissetuleku muutus määrab ära eluaseme mudelväärtuse muutuse. Samas on eluruumide arv pakkumispoolse tegurina leevendanud mudelväärtuse tõusu. Intressimääral on olnud väga väike roll teguritel põhineva hinna määramisel valitud riikides ja valitud ajavahemikul. 

Kasutame eluasemehindade puhul leitud tasakaalustamatust, et uurida sama riikide grupi põhjal, kuidas tasakaalustamatus mõjutab majanduskasvu. Meie tulemused näitavad, et eluasemehindade tasakaalustamatusel on majandusele nii lühiajaline kui ka pikaajaline mõju. Lühiajaliselt on tasakaalustamatusel SKP-le positiivne mõju, mis tähendab, et tasakaalustamatus võimendab majandustsüklit. Samas on hindade tasakaalustamatusel majanduskasvule pikaajaliselt pigem negatiivne mõju.

Eluasemete ülehinnatus võib lühiajaliselt majandusele hoogu juurde anda, kuid ülemäärane buum pikas perspektiivis hoopis pärsib majanduskasvu. Kuna pikaajalise majanduskasvu tagamine on poliitikategijatele keskne teema, saame teha uurimistöö tulemustest olulise järelduse – poliitikakujundajad peaksid kasutama meetmeid selleks, et stabiliseerida eluasemehindade kõikumist, sest see aitab kaasa pikaajalisele majanduskasvule.

DOI: 10.23656/25045520/012021/0183

Autorite kontakt: merike.kukk [at] eestipank.ee


Toimetise autorite arvamused ei pruugi ühtida Eesti Panga ega Euroopa Keskpanga ametlike seisukohtadega.