2/2025 Fabio Canova, Natalia Levenko. Kas Euroopa riikide eluasemehinnad muutuvad üha sarnasemaks?
Eesti Panga Toimetised 2/2025
Is there club convergence in the European housing markets?
Eluasemeturg võib finantssüsteemi stabiilsust ohustada – see on pärast ülemaailmset finantskriisi eriti selgeks saanud. Seetõttu jälgitakse paljudes riikides eluasemeturgude dünaamikat. Üks vahend eluasemeturgude seisundi hindamiseks on riikidevaheline võrdlusanalüüs ning seda kasutatakse ka siinses toimetises. Vaatleme eluasemehindade ja kinnisvara taskukohasuse (affordability) konvergentsi ehk lähenemist ühtsele tasemele. Eluasemehindade ühtlustumist võib käsitleda ka kui märki tööjõu mobiilsuse paranemisest. Samuti võib see näidata Euroopa turgude üldiselt paremat lõimumist, mis on üks Euroopa Liidu peamisi eesmärke.
Täpsemalt vaatleme toimetises 13 ELi liikmesriigi reaalsete eluasemehindade arengut alates 1975. aasta esimesest kvartalist kuni 2023. aasta neljanda kvartalini. Varem avaldatud teadustöödest erinevalt keskendume mitte hinnaindeksitele, vaid hinnatasemetele. Lisaks hindadele käsitleme kodu taskukohasuse dünaamikat, mis näitab, mitu aastapalka on vajalikud keskmise korteri ostmiseks konkreetses riigis. Meie uuringu tulemustest ei järeldu, et Euroopas eluasemehinnad konvergeeruksid. Valimiväline analüüs näitab, et nii eluasemehinnad kui ka kodu taskukohasus püsivad tõenäoliselt riikide lõikes erinevatel tasemetel ka 20 aasta jooksul pärast vaatlusperioodi lõppu 2023. aastal. Seda illustreeritakse graafiliselt ning Kolmogorovi-Smirnovi testi abil. Järgmises etapis püüab artikkel leida riikide gruppe, kus eluasemeturu dünaamika oleks sarnane. Bayesi lähenemist kasutades see ei õnnestu, leidub vaid nõrku märke klasterdamisest mõnedel kümnenditel. Need klastrid ei ole aga püsivad, sest mõnel aastakümnel on neid näha, kuid siis kaovad nad kiiresti.
Viimaks analüüsime toimetises eluasemeturgude dünaamikat kujundavaid tegureid. Selgub, et eluasemehindade erinevused riikide vahel kipuvad majanduslanguste ajal suurenema, samas kui eluaseme taskukohasus liigub kriisiaegadel riikide lõikes ühtlustumise suunas. Seda võib selgitada sissetulekute dünaamikaga. Samuti näitavad meie uurimistulemused, et leebemad laenajapõhised makrofinantsjärelevalve meetmed vähendavad nii eluasemehindade kui ka kinnisvara taskukohasuse hajuvust. Kokkuvõttes näitab meie uuring, et eluasemeturgude konvergentsi ehk lähenemist ei toimu, isegi kui arvestame sissetulekutaseme erinevustega. Eluasemehindade kujunemist mõjutavad eelkõige kohalikud tegurid, nagu rahvastiku kasv, eluasemepindade pakkumine ning laenuturge reguleerivad seadusaktid. Ühtse eelarvepoliitika ja regulatiivse raamistiku puudumine on üks põhjuseid, mis takistab Euroopa turgude lõimumist.
DOI: 10.23656/25045520/022025/0220
Autorite kontakt: [email protected]
Toimetise autorite arvamused ei pruugi ühtida Eesti Panga ega Euroopa Keskpanga ametlike seisukohtadega.
