7/2026 Aleksandr Kornilov, Natalia Levenko. Eluasemelaenude riskantsus ja ebavõrdsus COVID-19 kriisi ajal
Eesti Panga Toimetised 7/2026
Mortgage risk and inequality during the Covid-19 crisis
Mittetehniline kokkuvõte
COVID-19 pandeemia oli viimaste aastate jooksul maailmamajanduse jaoks üks suurimaid ootamatuid šokke. See tegi inimesed töökohtade, sissetuleku ja oma tulevase finantsstabiilsuse suhtes ebakindlamaks ning pankadel oli raskem hinnata nii krediidiriski kui ka laenuvõtjate laenumaksevõimet. Kuigi pandeemiast endast avalikkuses enam kuigi palju ei räägita, annab see hea võimaluse mõista, kuidas reageerib eluasemelaenude turg ulatuslikele välisšokkidele ja kuidas laenutingimused suurema ebakindluse tingimustes muutuvad.
Analüüsime toimetises Eesti eluasemelaenude turgu 2018.–2025. aastal, kasutades üksikasjalikke laenutasandi andmeid uute eluasemelaenude kohta. Eesti on eriti huvitav näide, kuna see on euroala riik, kus koduomanikke on väga palju ning eluaset soetades sõltuvad majapidamised suurel määral eluasemelaenudest. Nimetatud perioodil tabas Eestit peale pandeemia veel mitu šokki ja poliitikamuudatust, sh 2021. aasta pensionireform, kiire inflatsiooni periood ning sellele järgnenud järsk intressimäärade tõus kogu euroalal. Eesti laenu- ja kinnisvaraturul on varemgi märkimisväärseid kõikumisi olnud, kuid riigi pangandussektor on püsinud vastupidav.
Seda arvestades keskendume toimetises kahele laiemale küsimusele. Esiteks uurime, kuidas kohandati eluasemelaenude hinnastamist ja riskinäitajaid COVID-19 pandeemia ajal ja pärast seda. Teiseks analüüsime, kas need muudatused mõjutasid väiksema sissetulekuga laenuvõtjaid ebaproportsionaalselt palju, näiteks kas nende osakaal uute laenuvõtjate seas vähenes.
Nendele küsimustele vastamiseks võtame toimetises luubi alla kaks eluasemelaenude rühma, mida peetakse üldjuhul tavalaenudest riskantsemaks. Esimesse rühma kuuluvad laenud, mis ületasid vähemalt üht laenuvõtjapõhist makrofinantsjärelevalve piirmäära. Need Eesti Panga kehtestatud piirmäärad määravad kindlaks, kui suur võib laenusumma olla suhtena tagatiseks oleva kinnisvara väärtusse ning kui suur osa sissetulekust laenumaksete teenindamisele võib kuluda. Eestis on pankadel lubatud erandina anda ka selliseid laene, mis neid piirmäärasid ületavad. Teise rühma kuuluvad eluasemelaenud, mida käsitletakse riskantsetena, sest nende makrofinantsjärelevalve näitajad on suured ja neil pole lisatagatist.
Tulemused näitavad, et mõlemasse rühma kuulunud riskantsemaid laene käsitleti juba enne pandeemiat teistmoodi. Laenusummad olid üldjuhul suuremad ning nende hinnastamine oli sageli soodsam kui tavapäraste eluasemelaenude puhul. Pandeemia ajal ja pärast seda aga hakkas see hinnastamiseelis riskantsemate laenude puhul järk-järgult vähenema ning piirmäärasid ületanud laenud muutusid tavapärastest eluasemelaenudest kallimaks. See viitab tõigale, et pärast COVID-19 pandeemiat hakkas eluasemelaenude hinnastamine nende tegelikku riskitaset senisest paremini peegeldama.
Toimetis näitab ka olulisi pankadevahelisi erinevusi. Enne pandeemiat pakkusid aktiivsemalt riskantsemaid eluasemelaene väljastanud pangad tavaliselt suuremaid laene suurema finantsvõimenduse ja väiksemate intressimarginaalide juures. Aja jooksul need erinevused siiski vähenesid. Pankade laenutegevus muutus järk-järgult ühesugusemaks ning erinevused eluasemelaenude hinnastamises kahanesid. Huvitaval kombel tehti kõige suuremaid muudatusi pankades, mis väljastasid enne pandeemiat vähem riskantseid laene. Seevastu pangad, kelle portfellis oli juba varem suurema riskiga eluasemelaene, muutsid oma hinnastamist ja laenutingimusi aeglasemalt.
Toimetises ei leita tõendeid selle kohta, nagu oleksid väiksema sissetulekuga majapidamised COVID-19 pandeemia ajal eluasemelaenude turult taandunud. Nende osakaal uute laenuvõtjate seas püsis ajas üldjoontes stabiilne. Lisaks vähenes tasapisi teiste laenuvõtjate eelis, kellele pakuti enne pandeemiat soodsamaid intressimäärasid kui väiksema sissetulekuga laenuvõtjatele. Teisisõnu ei saa väita, et eluasemelaenude turg muutus COVID-19 ajal märkimisväärselt ebavõrdsemaks, vähemalt mitte uute eluasemelaenude vaates.
Kokkuvõttes viitavad tulemused, et COVID-19 kriis ei toonud Eesti eluasemelaenude turul kaasa ülemäärast riskivõtmist. Pangad ei reageerinud kasvanud ebakindlusele ühtmoodi. Selle asemel muutis igaüks oma laenutingimusi omamoodi vastavalt laenude ja laenuvõtjate tüübile. Laiemas plaanis viitavad tulemused sellele, et makrofinantsjärelevalve piirangud ei tähenda, et pangad ei saaks muutuvatele majandustingimustele asjakohaselt reageerida. Vastupidi, eluasemelaenude hinnastamist ja laenuandmist kohandatakse edasi sedamööda, kuidas riskid ja ebakindlus kasvavad. Kuna tulevikuski on kriisid ja välisšokid paratamatud, on finantsstabiilsuse tagamise eest vastutavatel poliitikakujundajatel endiselt väga oluline mõista, kuidas pangad ja laenuvõtjad ebakindlusega kohanevad.
DOI: 10.23656/25045520/072026/0236
Autorite kontakt: [email protected].
Toimetise autorite arvamused ei pruugi ühtida Eesti Panga ega Euroopa Keskpanga ametlike seisukohtadega.
