• Selle aasta esimeses pooles anti eluasemelaene välja arvult 17% ja mahult 39% rohkem kui 2019. aasta esimeses pooles
• Iseäranis kiiresti on uute laenude maht kasvanud madalama sissetulekuga majapidamistel
• Üle jõu käivate laenukohustuste võtmist piirab Eesti Pank nõudega, mis seab piiri laenumaksete ja sissetuleku suhtarvule: 6% intressimäära juures ei tohi laenuvõtja laenukohustused ületada 50% sissetulekust. 2021. aasta esimeses pooles olid madalama sissetulekuga majapidamiste laenudest ligi pooled sellised, kus laenumaksed moodustasid sissetulekust 40–50%

Eesti Panga sügiseses Finantsstabiilsuse Ülevaates rääkisime, et Eesti kogumajandus on heas seisus, kuid ühe olulise finantsstabiilsust ohustava riskina rõhutasime Eesti eluasemeturu tasakaalustamatust.

Aktiivne eluasemeturg on sel aastal palju kõneainet pakkunud: kasvanud on nii tehingute arv kui ka hinnad ja kiirenenud on eluasemelaenude kasv. Iseäranis hoogsalt on uute laenude maht suurenenud madalama sissetulekuga majapidamistel ja nende laenumaksed moodustavad varasemaga võrreldes suurema osa sissetulekutest. See tähendab, et majapidamiste suureneva võlakoormusega kaasneb risk laenuteenindamise võimele tulevikus.

Eluasemelaene anti selle aasta esimeses pooles välja arvult 17% ja mahult 39% rohkem kui enne pandeemiat ehk 2019. aasta esimeses pooles. Kui jagada laenuvõtjad sissetulekute järgi viieks võrdseks osaks ehk kvintiilideks, siis mahult kõige suurema osa laenasid sissetulekute kahte kõrgemasse kvintiili kuuluvad inimesed – nende laenukasv oli 2021. aasta II kvartalis võrreldes 2019. aasta II kvartaliga 38%. Samal ajal ulatus madalaima sissetulekuga ehk kahte kõige madalamasse kvintiili kuuluvate laenuvõtjate laenusumma kasv kokku koguni 45%ni.

Sel aastal on suurenenud ka selliste laenude osakaal, mille puhul laenumaksed moodustavad küllaltki suure osa laenuvõtja sissetulekust. Eesti Pank on kehtestanud pankadele eluasemelaenude väljastamisel nõuded ja ühena neist piirmäära laenumaksete ja sissetuleku suhtarvule (debt-service-to-income, DSTI). See tähendab, et laenukohustused (igakuised laenu- ja liisingumaksed kokku) ei tohi laenuvõtja sissetulekust ületada 50%. Seejuures arvutatakse suhtarv eeldusel, et intressimäär on vähemalt 6%. See meede piirab laenusaajale üle jõu käivate kohustuste võtmist. Pangad võivad nõudele erandeid teha ja laenusaaja kuine laenumakse võib ületada ka üle poole inimese sissetulekust, kuid erandlikke laenusid on lubatud väljastada kuni 15% kvartali jooksul antud laenude kogumahust.[1]

2020. aastal oli uute laenude seas vaid väike osa selliseid, mis ületasid DSTI-määra järgi inimeste sissetulekust üle poole. 2021. aastal suurenes aga selliste laenude osakaal juba 6%ni, mis on sarnane 2018. ja 2019. aastaga. Samuti tõusis selle aasta kahes esimeses kvartalis nende laenude osakaal, mille puhul laenukohustuste osakaal sissetulekutes jäi 45–50% piiresse. Kui 2019. aasta teises kvartalis moodustasid sellised laenud (laenukohustus oli 45% või rohkem laenuvõtja sissetulekust) kokku 24% kõikidest laenudest, siis 2021. aasta teises kvartalis 27%. Mida suurema osa moodustavad laenumaksed aga laenuvõtja sissetulekust, seda suurema tõenäosusega satub ta sissetulekute vähenemise korral makseraskustesse. Seega võib öelda, et DSTI-määra järgi hinnates on riskantsemate laenude osakaal 2021. aastal kasvanud.

Madalama sissetulekuga majapidamiste laenudest olid aga selle aasta teises kvartalis ligi pooled (48%) sellised, kus laenumaksed moodustasid DSTI-määra järgi sissetulekust 40–50%. 2019. aasta teises kvartalis oli see suhtarv veel 40%. Selliseid laene on rohkem välja andnud väikepangad ja nii võib öelda, et väikepankade uued eluasemelaenud on teiste pankadega võrreldes kõrgema riskiga.

Euroopa Keskpanga otsese järelevalve alla kuuluvate pankade (SEB, Swedbank, Luminor) eluasemelaenukliendid on laenumaksete ja sissetuleku suhtarvu mõttes jaotunud ühtlasemalt 35–50% vahemikku. Väiksemate pankade (LHV, COOP, Bigbank) klientidele väljastatud eluasemelaenude puhul jäävad need suhtarvud valdavalt 40–50% vahemikku ehk siis kodumaiste pankade eluasemelaenuvõtjate hulgas on rohkem riskantsema profiiliga kliente. Sellegipoolest ei saa riskantsemate uute laenude osakaalu tõusu ainult väikepankade arvele kirjutada. Nende väljastatud laenude maht on küll viimastel aastatel kasvanud, kuid moodustab siiski alla veerandi kogu laenuturust.