4/2023 Merike Kukk, Natalia Levenko, Nicolas Reigl. Laenajapõhiste poliitikameetmete mõju uutele eluasemelaenudele Eestis
Eesti Panga Toimetised 4/2023
Measuring the effects of borrower-based policies on new housing loans in Estonia
Uurimus avaldati 2024. aastal teadusajakirjas Economic Analysis and Policy.
Peale 2007.–2008. aasta üleilmset finantskriisi võtsid mitmed Euroopa riigid, sealhulgas Eesti, kasutusele laenajapõhised makrofinantsjärelevalve meetmed selleks, et vältida ülemäärast laenamist ja tasandada laenutsükleid. 2015. aasta märtsis kehtestati Eestis eluasemelaenude väljastamisel kolm meedet: eluasemelaenu tagatuse ehk LTV (loan-to-value) piirmääraks 85 protsenti, laenumaksete ehk DSTI (debt-service-to-income) piirmääraks 50 protsenti ja eluasemelaenu maksimaalseks tähtajaks 30 aastat. Laenumaksete nõuded kehtestati mitte tegeliku, vaid nn arvestusliku DSTI suhtarvu kohta, mis arvestab ka intressimäära suurenemise võimalusega – DSTI arvutatakse aastase intressimääraga 6 protsenti või baasintressi, riskimarginaali ja 2 protsendi summaga, sõltuvalt sellest, kumb intressimäär on suurem. Uurimistöö keskendub DSTI piirmäärale, hinnates, kuidas mõjutas DSTI piirmäära kehtestamine uute eluasemelaenude väljastamist 2016.–2021. aastal.
DSTI piirmäär on otseselt seotud laenuvõtjate tagasimaksevõimega ja mõjutab laenuvõlgnevuste tekkimist. Kui kinnisvaraturg õitseb, suurenevad laenumahud koos eluasemehindadega ilma olulise surveta LTV suhtarvule. Samas on tõusvate kinnisvarahindade juures DSTI limiit piiravam juhul, kui eluasemehinnad tõusevad sissetulekust kiiremini. Kui LTV suhtarv sõltub ainult laenu suurusest ja tagatise väärtusest, siis DSTI suhtarvu mõjutab ka laenu tähtaeg, intressimäär ja laenuvõtja sissetulek.
Uurimistöös on meetmete mõju analüüsiks kasutatud nii agregeeritud kui ka laenupõhiseid andmeid. Esmane analüüs näitab, et agregeeritud andmete põhjal ei saa poliitikameetmete mõju täpselt hinnata. Seevastu uudne laenupõhistel andmetel põhinev jaotusfunktsioonide analüüs, mis on levinud meetod maksumuudatuste hindamisel, võimaldab leida DSTI piirmäära mõju laenumahule. Uute eluasemelaenude DSTI suhtarvu jaotusfunktsioonide põhjal hinnati, kui palju laene väljastati väiksema DSTI suhtarvuga, et need vastaksid eluasemelaenu väljastamise nõuetele, ning kui palju laene jäeti väljastamata, kuna laenu DSTI suhtarv oleks ületanud piirmäära.
Eesti Pank hakkas koguma laenupõhiseid kvartaalseid andmeid pärast nõuete kehtestamist ning seetõttu pole täpselt teada, milline oleks olnud laenude DSTI jaotusfunktsioon ilma DSTI piirmäärata. Uurimistöös simuleeriti hulk võimalikke jaotusfunktsioone, mis vastasid järgmistele eeldustele: 1) piirmäärata DSTI suhtarvu jaotusfunktsioon vastab normaaljaotusele; 2) laenud, mille DSTI suhtarv oleks ka ilma piirmäärata väiksem kui 50 protsenti, ei ole nõuete kehtestamisest mõjutatud, s.t. nende laenude maht nõuete tõttu ei muutunud; 3) DSTI piirmäärast mõjutatud laenud, mis võeti uutel tingimustel 50 protsendist väiksema DSTI suhtarvuga, asuvad jaotusfunktsioonis piirkonnas, mis jääb DSTI mediaani ja 50 protsendi vahele. Teisest ja kolmandast eeldusest saab järeldada, et piirmäära kehtestamine muutis jaotusfunktsiooni kuju osas, kus DSTI suhtarv on mediaanväärtusest suurem, kuid ei mõjutanud jaotusfunktsiooni kuju osas, kus DSTI suhtarv on mediaanväärtusest väiksem.
Kõiki sobivaid simuleeritud piirmäärata DSTI suhtarvude jaotusfunktsioone võrreldi tegelike jaotusfunktsioonidega igas kvartalis ning hinnati laenude arvu erinevust kahes segmendis: mediaanväärtusest kuni DSTI 50 protsendi piirmäärani, kuhu koondusid need laenud, mis võeti eeldatavalt väiksemas mahus, ja jaotuse paremas osas üle DSTI 50 protsendi piirmäära, kust on puudu need laenud, mida ei väljastatud kehtestatud piirmäära tõttu. Väljastamata laenud, mis näitab mõju laenude arvule, arvutati puuduvate laenude ja kohandatud laenude vahena.
Aastatel 2016–2021 mõjutas DSTI piirmäära kehtestamine hinnanguliselt 11 protsenti uutest laenudest. Ligikaudu 6 protsenti potentsiaalsetest laenudest jäeti väljastamata ja 4–5 protsenti laenudest väljastati väiksema DSTI suhtarvuga, tõenäoliselt laenates vähem, kui laenuvõtjad algselt soovisid. Kahe mõjutatud grupi osakaal on olnud kuue vaatlusaluse aasta jooksul suhteliselt stabiilne.
Mõjutatud laenude arvu põhjal hinnati uurimistöös DSTI piirmäära mõju uute laenude mahule. Selgus, et aasta jooksul väljastatud uute eluasemelaenude maht on ligikaudu 10 protsenti väiksem. Suurim osa, 8–9 protsenti väiksem maht, on tingitud laenudest, mis jäid väljastamata. Kohandatud laenude tõttu, mis väljastati väiksemas mahus, on uute eluasemelaenude maht 1–2 protsenti väiksem. Eluasemelaenuportfelli kogumaht on aastate lõikes keskmiselt 1.7 protsenti väiksem, kui see oleks olnud DSTI piirmäära nõudeta.
Lisaks tagasivaatavale analüüsile viidi läbi tulevikku suunatud simulatsioonid DSTI piirmäära edasise langetamise võimaliku mõju kohta. Selleks kasutati valimist viimase aasta andmeid ning hinnati kohandatud ja väljastamata laenude arv käitumuslike funktsioonide abil. Muudatustest laenude arvus tuletati muudatused laenumahus. Saadud tulemuste järgi oleks 2021. aasta uute eluasemelaenude maht olnud vaadeldud mahust ligikaudu 5 protsenti väiksem, kui DSTI piirmäär oleks 50 protsendi asemel 47,5 protsenti, ja ligikaudu 12 protsenti väiksem, kui DSTI piirmäär oleks 45 protsenti.
Uurimistöö tulemused kinnitavad, et kehtestatud DSTI piirmäär on tõhus meede, mis aitab pärssida laenumahu kasvu ka mitme aasta möödudes pärast meetme rakendamist. DSTI piirmäär mõjutas laenumahtu nii 2016.–2018. aastal, mil sissetulek kasvas samas tempos eluasemehindadega, kui ka hilisematel aastatel, mil eluasemehindade kasv ületas sissetulekute kasvu.
DOI: 10.23656/25045520/042023/0203
Autorite kontaktid: [email protected], [email protected], [email protected]
Toimetise autorite arvamused ei pruugi ühtida Eesti Panga ega Euroopa Keskpanga ametlike seisukohtadega.
